Entendimento da Corte valida venda por 2% do valor avaliado e reforça regras aplicadas em leilões judiciais como o do antigo Hospital Santa Genoveva

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que validou a venda de um imóvel por apenas 2% do valor de avaliação em um processo de falência encontra reflexo direto em procedimentos que tramitam em Goiânia. Na capital, imóveis de alto valor pertencentes a massas falidas já estão sendo ofertados em leilões judiciais que seguem exatamente as regras reconhecidas pela Corte, incluindo a possibilidade de arrematação por qualquer valor na terceira chamada.

O entendimento foi firmado pela 3ª Turma do STJ ao analisar a venda de um imóvel avaliado em R$ 5,5 milhões, arrematado por R$ 110 mil. Segundo o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, as alterações promovidas pela Lei 14.112/2020 na Lei de Falências (Lei 11.101/2005) afastaram expressamente o conceito de “preço vil” nos leilões realizados em processos falimentares, desde que respeitadas as formalidades legais e garantida a competitividade do certame.

Para o especialista em mercado imobiliário Diego Amaral, a decisão consolida uma mudança de paradigma. “A terceira chamada do leilão falimentar passou a priorizar a efetiva liquidação do ativo. Nessa etapa, o bem é vendido pela melhor oferta, independentemente do valor, desde que haja ampla divulgação e regularidade do procedimento”, explica.

Leilão em Goiânia segue o mesmo modelo validado pelo STJ

Em Goiânia, um exemplo emblemático é o leilão do imóvel pertencente à massa falida do Grupo Hospital Santa Genoveva, autorizado pela 21ª Vara Cível da Comarca de Goiânia. O edital publicado pelo Tribunal de Justiça de Goiás (TJ-GO) prevê três chamadas sucessivas, sendo a terceira autorizada a aceitar qualquer valor ofertado, conforme a legislação vigente.

O imóvel, localizado na Avenida Concórdia, no Setor Santa Genoveva, é um complexo hospitalar com área total de mais de 53 mil metros quadrados e edificação superior a 11 mil metros quadrados. A primeira chamada está marcada com lance mínimo de R$ 28,27 milhões; a segunda, com valor reduzido para R$ 14,135 milhões; e a terceira, prevista para março, admite lances sem valor mínimo, exatamente como reconhecido pelo STJ.

Segundo Amaral, a simples alegação de preço baixo não é suficiente para anular a venda. “A lei é clara ao estabelecer que impugnações baseadas no valor só serão analisadas se acompanhadas de uma proposta firme superior, com caução de 10%. Sem isso, não há fundamento jurídico para invalidar o leilão”, pontua.

Impactos para o mercado imobiliário local

Na avaliação do especialista, o reforço da segurança jurídica tende a ampliar o interesse de investidores em leilões judiciais na capital. “Goiânia passa a figurar como um mercado atrativo para aquisições estratégicas, especialmente de grandes imóveis comerciais e hospitalares. A previsibilidade jurídica reduz riscos e estimula a participação de empresas, fundos e investidores”, afirma.

Apesar de valores aparentemente baixos em algumas arrematações, o objetivo central da legislação é evitar a prolongação excessiva dos processos de falência, que costuma resultar em deterioração dos bens e prejuízos ainda maiores aos credores. “A lógica é transformar o patrimônio em recursos o mais rápido possível, preservando o interesse coletivo dos credores”, conclui Amaral.