Por George Augusto Niaradi, pós-doutorando do Programa Cidades Globais do Instituto de Estudos Avançados da USP

O morador de um bairro tradicional de São Paulo descobriu, meses atrás, que seu quarteirão havia mudado de zona sem que tivesse participado da discussão. O incorporador viu o empreendimento parado porque a lei que autorizava a construção estava suspensa. O síndico não sabia se podia reformar a garagem, pois o mapa que rege o uso do solo na sua rua trocou de mãos entre TJSP e STF mais de uma vez. Nesta quarta-feira (26), o Órgão Especial do TJSP finalmente decidiu o mérito da controvérsia.
A disputa girava em torno de dois dispositivos: o artigo 84 da Lei municipal nº 18.081/2024 e o artigo 8º da Lei nº 18.177/2024, que juntos criaram e depois substituíram o Mapa 1 – Perímetros de Zonas de toda a cidade. O Ministério Público alegava ausência de participação popular efetiva, publicidade inadequada e falta de planejamento técnico, e pedia a inconstitucionalidade de ambas as normas.

O julgamento, porém, separou o destino das duas leis. A Lei nº 18.081/2024 foi considerada constitucional: para o colegiado, a prova documental mostrou que houve estudos prévios, justificativa técnica do Poder Executivo e participação comunitária suficiente — contrariando o que sustentava o Ministério Público.

Já o artigo 8º da Lei nº 18.177/2024 foi declarado inconstitucional. Segundo o relator, desembargador Donegá Morandini, o projeto que deu origem à norma prometia apenas correções pontuais de texto e ajustes cartográficos para compatibilizar o mapa com uma nova carta geotécnica. Na tramitação, porém, emendas parlamentares promoveram revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana — matéria estranha ao que fora efetivamente submetido às audiências públicas. “Houve verdadeiro desvirtuamento do objeto”, registrou o relator, ao apontar a ausência de pertinência temática entre o que se discutiu com a população e o que, de fato, foi aprovado.

Na prática, a decisão restabelece a validade do mapa de zoneamento trazido pela Lei nº 18.081/24, derrubando a revisão promovida meses depois pela Lei nº 18.177/24.

O Órgão Especial foi além do simples reconhecimento do vício: modulou os efeitos da decisão a partir da publicação do acórdão, preservando os atos administrativos já praticados ou pendentes de decisão sob a norma agora invalidada. O presidente do TJSP, desembargador Francisco Loureiro, justificou a medida lembrando que, sem modulação, “centenas de contratos seriam anulados, inclusive em prejuízo de terceiros de boa-fé”, em ofensa à teoria da confiança que rege as relações jurídicas. Ficou registrado, ainda, que os efeitos do julgamento permanecem condicionados à decisão já proferida pelo Supremo Tribunal Federal, que havia suspendido a liminar concedida meses antes pelo relator original do caso.

O desfecho ilustra, em escala real, o dilema que atravessou todo o processo: como equilibrar a exigência constitucional de participação popular — pensada para proteger a cidade de decisões apressadas — com a necessidade de segurança jurídica para quem já agiu de boa-fé sob a norma vigente. Ao distinguir entre as duas leis, o TJSP tentou dosar essa equação: puniu o desvio de finalidade sem impor, à força, o caos retroativo. Resta agora observar se a decisão será mantida em eventuais recursos, e se a Câmara Municipal, ciente do que motivou a invalidação, saberá conduzir de forma mais transparente a próxima revisão do zoneamento paulistano.